本日は投資というジャンルから賃貸経営の話をさせて頂きます。
賃貸経営は、完全に供給が多く需要の少ないパイの取り合いになっています。
先進国のように規制がないので、新築アパートがどんどん建てられます。
その結果、東京都内でも10%の空室があり10部屋に1部屋は空いている状況。
地方にいけば、20%は当たり前、30%近くの空室率のところもあります。
3部屋に1部屋が空室です。
そのため、家賃競争が激しくなっています。
供給が多すぎるエリアは、1Kの家賃が2万を切るところまできています。
正直、1Kで2万を切ると賃貸ビジネスとして成り立つ環境ではなくなります。
家賃が下がっても、リフォームが連動して安くなるわけではありません。
家賃を下げれば、収支は飛躍的に悪化しつづけます。
そして、事務所や店舗の空室は、居住用よりもひどいエリアはたくさんあります。
都心部は違いますが、少しでも郊外、地方へいけばシャッター街です。
これを埋めるのも大変なことです。
居住用賃貸（一部事務所、店舗）の物件は融資を受けやすく、ビジネスとして拡大しやすいですが、家賃の下落を止めることはリノベーションしないと難しい環境となっています。
右肩下がりの居住用賃貸だけでなく高収益の投資も織り交ぜて、収支バランスを取っていくことが提唱されているようです。
高収益の代表として
・高級バイク駐車場
・トランクルーム
が比較的良いと考えています。これだれが考えたのかは知りませんが、ホントよく思いつくなと思いました。さすが細かいことが得意な日本人が考えることだなと。
バイク登録台数は減っているものの高級バイクの駐車場は少なく、まだ拡大の余地が大きいビジネスです。集客次第では面白いと思います。
トランクルームは、米国との比較では市場規模としては最低でも5倍には伸びる市場といわれています。
面白いとは思いますが、目黒区にもちらほら１Fをトランクルームにしている施設が見られます。が、地理的に荷物の出し入れを考えると利用頻度はどうなんだろうと疑問は残ります。
高収益ビジネスを展開するメリットは収支が良いだけでなく、家賃が下落しにくいところにあります。
バイク駐車場やトランクルームは、賃貸経営と異なる難しさがありますが、賃貸経営＋αの取り組みは経営力にも差がでてきます。
・収支向上、家賃下落に対抗
・店舗・事務所の空室対策
・集客経験により、経営力が向上
そもそも賃貸経営は、物件の取得、管理会社選定、空室対策、リフォーム、火災保険、税知識、など幅広い知識が必要な事業です。
右肩下がりの環境で勝つためには、経営力が不可欠であり、新しいチャレンジを
通して賃貸経営力のアップにつなげていく発想が今後重要になるかと思います。
