不動産取引の現状
私は基本的に都会（主に東京）で良い中古物件をどう見つけ出すかに重きを置いています。新築物件が高いのは当たり前ですからね。日本で築２２年以上経過した木造戸建てを売ろうとして査定に出すと、土地代のみで評価され、建物は０円とされてしまいます。それが今の不動産取引の現状です。土地は消耗しないが、建物は消耗していくので、経年で評価額が減っていくという考え方です。
どこからこんな考え方がくるかというと、根拠になるのが会計で使われる法定耐用年数です。会計処理の決まり事として、木造の建物は２２年（鉄筋コンクリート造の場合は４７年）で償却するように定められています。
でも”実際に建物が２２年で寿命を迎えることはありません。”つまり耐用年数はあくまで会計上の処理であって、物理的な寿命とは関係ありません。
この考え方を一般的な住宅市場にも持ち込んでいるので、売買価格の査定に反映されているのが業界の実態です。放っておいたら劣化しますが、維持修繕がなされれば寿命を延ばすことができます。利用価値として評価できる基準を作り売買価格に反映させていくことが今後の課題でしょう。
日本の住宅市場において、２２年で建物の価値が無くなるルールを知っていれば物件の探し方も変わってくると思います。実際、”身の丈以上のローンを組んで返済で精いっぱいになり、維持管理にお金がかけられないケースの方がほとんどです。”
今の日本の住宅市場では２２年で建物の価値が０円になるので、２２年以上経過した後に売っても利益出ません。自己負担でお金を用意しないと売りたい時に売れない、つまり負債を背負うことになります。
